Pokud hledáte bydlení, možná jste narazili na pojmy nájem a podnájem. Na první pohled se liší jen předponou, ale z právního hlediska jde o dvě úplně odlišné věci. A rozdíl mezi nimi může znamenat buď stabilní domov, nebo rychlou výpověď bez možnosti odvolání. V tomto článku si vysvětlíme, co přesně jednotlivé typy smluv znamenají a proč je důležité mezi nimi rozlišovat.
Co je nájemní smlouva?
Nájemní smlouva je právní vztah mezi majitelem nemovitosti (pronajímatelem) a nájemcem. Nájemce získává právo byt užívat výměnou za placení nájemného. Tento vztah je chráněn občanským zákoníkem, což znamená, že nájemce nemůže být jednoduše vystěhován – existují přísná pravidla pro ukončení nájmu.
Hlavní znaky nájemní smlouvy:
- Uzavírá ji majitel nemovitosti – pronajímatel s nájemcem.
- Nájemce má silnou právní ochranu – například nemůže být vystěhován jen tak bez důvodu.
- Nájem může být na dobu určitou i neurčitou.
- Nájemce může mít v bytě trvalé bydliště.
- Pronajímatel nemůže jen tak zvýšit nájemné nebo změnit podmínky.
Pokud jste nájemcem, máte relativně stabilní bydlení a můžete se spolehnout na právní ochranu. Jenže pokud chcete byt dál pronajímat někomu jinému, přichází na řadu úplně jiný typ smlouvy – podnájem.
Co je podnájemní smlouva?
Podnájemní smlouva se uzavírá mezi nájemcem a podnájemníkem. Jinými slovy, nájemce „přenechává“ byt (nebo jeho část) někomu dalšímu. Klíčové je, že podnájemník nemá tak silnou právní ochranu jako nájemce.
Hlavní znaky podnájemní smlouvy:
- Uzavírá ji nájemce s podnájemníkem – nikoliv majitel nemovitosti.
- Podnájemník má slabší právní ochranu – může dostat výpověď snáze než nájemce.
- Podnájem končí, když skončí nájemní smlouva – například pokud majitel bytu vypoví smlouvu nájemci, automaticky tím končí i podnájem.
- U bytů je nutný souhlas majitele – nájemce nemůže byt dál pronajímat bez vědomí pronajímatele (s výjimkou podnájmu spolubydlícím).
Podnájem je tedy méně stabilní než nájem. Pokud jste podnájemníkem, měli byste počítat s tím, že váš pobyt může být omezený a závislý na tom, jak se vyvine situace nájemce.
Hlavní rozdíly mezi nájemní a podnájemní smlouvou
| Kritérium | Nájem | Podnájem |
|---|---|---|
| Kdo smlouvu uzavírá? | Majitel bytu s nájemcem | Nájemce s podnájemníkem |
| Právní ochrana | Silná, chráněná zákonem | Slabší, lze rychle ukončit |
| Potřeba souhlasu majitele | Ne | Ano (u bytů) |
| Trvalé bydliště | Lze nahlásit | Nelze nahlásit |
| Možnost jednostranné výpovědi | Omezená zákonem | Snadnější |
Na co si dát pozor?
Pokud jste nájemce a chcete dát byt do podnájmu
- U bytů musíte mít souhlas majitele. Pokud byt podnajmete bez souhlasu, můžete dostat výpověď.
- Pokud vám skončí nájemní smlouva, podnájemník se musí také vystěhovat.
Pokud jste podnájemník
- Nemáte stejná práva jako nájemce, a proto můžete být vystěhováni mnohem snáze.
- Nemůžete si nahlásit trvalé bydliště.
- Délka podnájmu závisí na nájemci, nikoliv na vás.
Pokud jste majitel nemovitosti
- Měli byste mít přehled o tom, kdo v bytě skutečně bydlí.
- Pokud si nepřejete podnájem, je dobré to jasně zakázat ve smlouvě.
Ať už jste nájemce, podnájemník nebo pronajímatel, je důležité znát rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Pokud jste nájemce, pamatujte, že potřebujete souhlas majitele, pokud chcete dát byt do podnájmu. Pokud jste podnájemník, buďte si vědomi, že vaše práva jsou slabší než u nájemce a váš pobyt může být méně stabilní.
A hlavně – než něco podepíšete, vždy si smlouvu pečlivě přečtěte!